企业通过租赁获得的土地，拆迁时如何补偿？标准是什么？

china2年前222

　　个人住宅的拆迁补偿有详细的法律规定，另外，《物权法》的第121条规定，因不动产或者动产的征收，致使用益物权人权利消灭或者影响用益物权使用的，用益物权人有权依照本法42条的规定、44条的规定获得相应的补偿。

　　用益物权就包括国有建设用地使用权。根据这条规定，在企业拆迁和征收过程当中，企业主也就是被征收人，应当根据《物权法》42条、44条的规定获得补偿。另外，《物权法》第148条也规定，建设用地使用权期限届满前，因公共利益的需要提前收回土地的，应当依据42条的规定，对该土地上的房屋及不动产进行补偿，并退还相应的土地出让金。

　　另外，《土地管理法》的第58条也做了相应的规定，规定在下列情形之一的，由有权的相关部门报原批准的主管部门批准，可以收回土地。首先是公共利益的需要，可以收回土地。第二，为实施城市规划进行旧村改造的需要，也可以对土地进行征收。另外，第二款规定依照前款第二项的规定收回土地使用权，对土地使用权人应当进行适当的补偿。这也是咱们被征收人、被拆迁人应当获得补偿的一个重要的依据。

　　另外一个依据是《城市房地产管理法》第20条的规定，其中提到国家对土地使用权使用者依法取得的土地使用权，届满前不得收回，但是因为公共利益的需要，如果必须要收回的，应当根据实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

　　以上这些都是咱们企业主应当获得土地方面补偿的法律依据。那么，补偿标准如何制定呢？关于补偿标准法律规定，是要根据实际的使用年限和土地的开发情况给予补偿。在我们律师办案过程当中，有的地方是按照退赔原缴纳的土地出让金的方式予以补偿；有的地方是按照基准地价与补偿现行基准地价予以补偿；有的地方是按照土地基准地价上浮一定的比例进行补偿。当然，也有的地方是按照拍卖价格上浮百分之三十或五十的方式进行补偿。

　　各个地方的做法不一，但是，对于该类土地的补偿应当根据该块土地现在的市场价格价值，扣除行政机关用于开发所必须支付的成本费用。简单概况来说，就是市场拍卖价格减去行政机关必须要投入的以及开发的成本，这个标准应当是比较合理的，也是合法的。

　　租客遇到拆迁如何有效维权

　　1、可以选择解除租赁协议，获得相关补偿。在公房承租中房屋拆迁时，如果承租人与房屋产权人达成协议，解除租赁合同的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，不再给予承租人补偿。

　　2、如果不解除租赁协议，在产权置换的情况下，可以重新订立租赁合同。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。没有进行产权置换，承租人可以要求支付相关的费用：

　　第一，搬迁补助费。按照建筑面积或合作规定进行计算。拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：设备搬迁，安装费用；无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。

　　第二，停产停业损失（主要针对的是经营性用房）。按照建筑面积给予一次性停产停业综合补助费用。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。